Waarom deze webpagina?
Even kort iets over mezelf. Ik ben 30 jaar, en heb zojuist een woning gekocht. Mijn partner en ik besloten een spaarhypotheek te nemen, maar toen begon het feest: want hoe beoordeel en vergelijk je nou al deze offertes? Het internet (google) bleek deze keer niet zo behulpzaam: tussen alle advertenties en gesponsorde links door kostte het erg veel tijd om alle actuele informatie bij elkaar te schrapen. Hoewel ik geen hypotheekadviseur ben, kreeg ik het idee dat ik bij de 9e en 10e hypotheekadviseur, ik moest uitleggen hoe het product werkte in plaats van andersom. Bovendien is er recent een aantrekkelijk alternatief: de bancaire spaarhypotheek Daarom deel ik graag mijn ervaringen met iedereen die erover denkt om een spaarhypotheek aan te schaffen. Belangenverstrengeling: ik ontvang geen cent voor mijn adviezen, maar wel in het geval op een of meerdere advertenties wordt geklikt. Zo kan ik de hosting betalen.

Wat maakt spaarhypotheken nu zo ingewikkeld?
Stel je vraagt berekeningen op bij twee aanbieders. Laten we er maar gemakshalve vanuitgaan dat de voorwaarden die jij belangrijk vindt, gelijk zijn. 

Aanbieder 1 
5.2% rente, 20 jaar vast en maandelijkste kosten van de spaarpremie van 380 euro, afsluitprovisie 3000 euro. 

Aanbieder 2 
5.4% rente, 20 jaar vast en maandelijkste kosten van de spaarpremie van 350 euro, afsluitprovisie 2000 euro. 

Wie is er nou goedkoper? En wie is er goedkoper als de belastingaftrek verdwijnt? 
Lastig hoor. Maar hier komt de oplossing:

Alle adviezen zijn gedaan in maart 2008. 
Er wordt in alle rekenvoorbeelden uitgegaan van een hypotheek van 300,000 euro, looptijd 30 jaar.

Allereerst: ik wil helemaal geen spaarhypotheek
Persoonlijk denk ik dat -ondanks alle belastingvoordeel die een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) of spaarverzekering eigen woning (SEW) biedt- het veel goedkoper is om een aflossingsvrije hypotheek te kiezen, en het geld dat je voor de aflossing had bestemd lekker te gaan beleggen. Niet in een verzekering uiteraard, gewoon in aandelen / fondsen / obligaties die je allemaal binnen 1-2 dagen kunt verkopen als er bv een olieoorlog op uitbreken staat. Dan gaan namelijk alle beleggingsverzekeringen en pensioenfondsen etc over de kop, maar jij niet want jij hebt flexibiliteit. Ik ben ervan overtuigd dat als je zelf belegd, dat je de 1.2% belastingvoordeel (+verschil spaardepot rente en spaarrente) bij een spaarhypotheek er zo uitbelegt! En als je geen zin hebt om dagelijks het nieuws bij te houden -want beleggen op die manier kost veel tijd- dan koop je lekker je zorgen af met een spaarhypotheek en doe je iets leukers met je tijd. Ook dit is weer een individuele keuze.

Nu de (bancaire) spaarhypotheek
Vroeger bestond een spaarhypotheek uit drie delen.
1. Een aflossingsvrije hypotheek
2. Een spaardepot (KEW [verzekering] of SEW [bank]) dat dat na 30 jaar groot genoeg is om de hypotheek af te lossen
3. Een levensverzekering.

Tegenwoordig zijn er ook producten op de markt zonder, of met een beperkte overlijdensrisicoverzekering. En dat kan veel voordelen hebben. Ik zal daar zo meer over vertellen.

De spaarrente is even hoog als de hypotheekrente
Hier is de eerste leuke soundbite. Na 30 jaar heb je evenveel geld gespaard in je spaardepot als de hoogte van je hypotheek: je kunt dus alles in 1 keer aflossen. Dat klopt. Maar is de spaarrente even hoog als de hypotheekrente? In theorie wel, maar als dat zo zou zijn, dan lijkt het alsof de hypotheekrente er helemaal niet meer toe zou doen! De rente doet er wel degelijk toe, ik zal dat straks laten zien. Bovendien moet je ook nog geld betalen aan de spaarverzekering.

Als de spaarrente stijgt, daalt de bijdrage aan de spaarverzekering
Klopt. Maar niet evenveel. Er zit namelijk nog een stukje marge van de verzekeraar in de spaarverzekering verstopt. Ik vertel hieronder hoe je dat zichtbaar kunt maken; de hypotheekadviseur doet dat namelijk niet uit zichzelf. Essentie is in elk geval dat je ook bij een spaarhypotheek niet alleen het liefst een zo laag mogelijke rente bedingt, maar ook een spaardepot hebt met zo laag mogelijke kosten (liefst 0 euro).

Waaruit bestaan nu de kosten, waar wordt allemaal aan verdiend?
1. de hypotheekrente (Bij 30 jaar rentevast over 3 ton is 0.1% gelijk aan 9000 euro over 30 jaar, zonder belastingaftrek).
2. het spaardepot (meestal 20,000-25,000 euro over 30 jaar) zie financiële bijsluiter
3. de afsluitprovisie (meestal 1% over de lening, en 0.5-1% over de spaarverzekering. Zie www.provisieoverzicht.nl)
4. bonusprovisie (blijft onzichtbaar, krijgt een geldgever als ie b.v. in 3 maanden 10 producten verkoopt).

Indexering van kosten?
Het is belangrijk om bovenstaande kosten in perspectief te zien. De kosten van een spaarverzekering worden gemaakt over 30 jaar. Maar dat loopt niet lineair op. 20,000 euro over 30 jaar is dus niet automatisch 667,-- euro per jaar. Hoe dat precies gaat, kun je alleen achterhalen door dit op te vragen bij de hypotheekverstrekker of tussenpersoon. Een goede indicatie kun je krijgen door de financiële bijsluiter op te vragen, bij de hypotheekverstrekker, op zijn website of via een van de databases op het internet (pas op: deze zijn niet altijd up to date!!!). Even kort door de bocht: om  3 ton te sparen over 30 jaar, zit je na 10 jaar op 55 keuro (een zesde), na 20 jaar op 150 keuro (de helft) en op het einde van de rit op 300 keuro.

Even een rekenvoorbeeld. Stel je zoekt een spaarhypotheek voor 300,000 euro voor 30 jaar, 5% rentevast voor 30 jaar. Bij de meeste spaarhypotheken zijn de kosten van de spaarverzekering dus 20-25 duizend euro. Op het moment van schrijven (maart 2008) heeft de Rabobank de bancaire spaarhypotheek genaamd opbouwhypotheek. Hier is geen verzekering, en kost het depot slechts 1750 euro, te storten aan het begin van de rit. Maar let op: als je deze 1750,-- zou storten in het depot tegen 5% rente dan is dit bedrag na 30 jaar stiekem 7563 euro geworden. Je vergelijkt dus in werkelijkheid 7500 euro met 20000 euro, een verschil van 12500 euro in het nadeel van de spaarhypotheek. Maar, er is een concurrentieslag gaande. Er schijnt nu een spaarhypotheek te zijn die de "Quartet Spaarhypotheek" heet, waarbij de kosten van het depot slechts 11000 euri bedragen. Dat scheelt nog maar 3500 euro met de bancaire spaarhypotheek van de Rabobank.

Dat is interessant! En als we zo gaan rekenen, dan moeten we die afsluitprovisie ook ineens in een ander perspectief gaan zien. Een afsluitprovisie van 3000 euro (1%) is over 30 jaar tegen 5% rente ineens 13000 euro waard. Bedenk dat aanbieders als nationale hypotheekpas of andere cheapies (zie provisieoverzicht) voor een spaarhypotheek zonder overlijdensrisicoverzekering zo'n 1600 euro provisie rekenen. 1400,-- retour is dus zo'n 6000 euro korting op de kosten van je kapitaalverzekering eigen woning.

Een spaarverzekering met lage kosten (zoals Quartet): hoe vind ik nu zoiets?
Hier is de truc. Ga naar de website www.meeroverhouden.nl Selecteer: zoek op product: hypotheken.
Sorteer op "pessimistisch rendement". Als historisch rendement gelijk is aan pessimistisch rendement, heb je zeer waarschijnlijk een spaarhypotheek. De hypotheek met het hoogste pessimistische rendement heeft wellicht de laagste kosten voor de spaarverzekering. Zie afbeelding. Let op: op moment van schrijven stonden de bancaire spaarhypotheken zoals die van delta lloyd en de Rabobank nog NIET in dit overzicht. Bedenk ook dat dit een site is waarbij info uit de bijsluiters is overgetikt in de 

Maar je rekent zonder belastingaftrek en inflatie
Klopt. En ik doe dat om 2 redenen:

Ten eerste is alles daardoor beter vergelijkbaar.
En ten tweede is die aftrek voor iedereen anders, heb je een eigen woningforfait, wordt de aftrek over 5 jaar misschien wel (stapsgewijs?) afgeschaft etc etc. Allemaal onzekerheden die alles minder duidelijk en transparant maken. Hoe alles in je eigen situatie uitpakt zul je allemaal zelf moeten narekenen. En bedenk altijd dat 300,000 euro over 30 jaar natuurlijk veel minder geld waard is dan nu. Hoeveel minder? Bij 2% inflatie per jaar: delen door 1.8. Bij 3% inflatie per jaar: delen door 2.4. Bij 4% inflatie per jaar: delen door 3.2.

Door met het voorbeeld
We hebben dus net gezien dat bij een hypotheek van 300,000 euro, 30 jaar rentevast tegen 5% rente, de 30-jaarskosten van de spaarverzekering kunnen variëren van ca. 7,500 euro (de bancaire spaarhypotheek van de rabo) tot 20-25,000 euro (de meeste spaarhypotheken). We weten ook dat 0.1% rente gelijk staat aan 9000 euro bruto over dezelfde 30 jaar. Nu kunnen we dus een afweging maken van de kosten: kort door de bocht: als er geen hypotheekrenteaftrek zou bestaan, dan moet in dit geval de rente van een spaarhypotheek met een depot dat 25,500 euro kost, 0.2% lager zijn om te kunnen concurreren met de bancaire spaarhypotheek van de Rabobank. Bestaat er wel hypotheekrenteaftrek, dan dien je de vergelijking voor je eigen situatie te corrigeren. Bedenk dat je de kosten van de spaarpremie niet fiscaal kunt aftrekken, maar de hypotheekrente wel!

Ik heb nu 2 spaarhypotheken vergeleken, en het scheelt maar 3 tientjes netto per maand
Dat is gelijk aan 360 euro netto per jaar. En 3600 euro per 10 jaar. En 2950 euro per 10 jaar, gecorrigeerd voor 2% inflatie per jaar. Stroom is stroom. Gas is gas. En geld is geld. Als de hypotheekvoorwaarden die jij belangrijk vindt natuurlijk gelijk zijn. 

En de voorwaarden dus
Bij het beoordelen van de spaarhypotheek gaat het niet alleen maar om maandlasten maar ook om de voorwaarden. Hypotheekverstrekkers variëren  die met opzet zo veel mogelijk. Zodat we ze niet goed kunnen vergelijken. Maar daar is nu een oplossing voor: independer.

Ik ga nu uitleggen hoe je gemakkelijk de hypotheken van je keuze kunt vergelijken bij independer. Het kost wat tijd en je moet een beetje handig zijn met knippen en plakken naar Excel, maar dan heb je wel een mooie tabel die zeer behulpzaam is voor een snelle vergelijking.

Ga naar independer en vul alle gegevens in: je bent op zoek naar de spaarhypotheek met de laagste rente. Op een gegeven moment verschijnen er diverse op het scherm. Selecteer de hypotheek van je keuze, of selecteer een zesde hypotheek naar keuze (bv van een duurdere aanbieder die niet gelijk op het scherm verschijnt). 

Nu klik je de details aan. Zorg dat je alle voorwaarden "openklikt". Ten slotte selecteer je de voorwaarden (zie afbeelding), en je knipt en plakt de hele handel naar Excel. Dat doe je met een stuk of 5-7 hypotheken (zorg dat je de cellen zo verschuift dat ze allemaal op dezelfde hoogte staan).

Dat is handig. Let vooral NIET op de rentetarieven bij independer. Die kloppen namelijk nooit met wat de adviseurs je echt kunnen bieden (de tarieven bij independer zijn te hoog). We gebruiken independer dus niet voor de tarieven maar voor de voorwaarden. Als het goed is kun je nu alle voorwaarden makkelijk vergelijken. Bedenk wel dat ook independer fouten kan maken. Lees dus altijd de uiteindelijke hypotheekofferte door voordat je tekent.

Wat is belangrijk?
Persoonlijk vind ik de volgende voorwaarden erg belangrijk (maar die kunnen voor iedereen verschillen)

1. Geen verplichte overlijdensrisicoverzekering, behalve dan 1 die het opgebouwde kapitaal in het spaardepot verzekert tot 100 of 110% op de dag van overlijden. Dit zit als het goed is standaard in de spaarverzekering ingebouwd. Immers: ik ben 30, rook niet altijd gezond geweest. De kans op overlijden weegt volstrekt niet op tegen de premies die je hiervoor moet betalen. En wil je het toch: dan is flexibiliteit zeer wenselijk; eerst maar eens voor heel weinig geld de komende 5 jaar verzekeren, en dan zien we wel weer eens verder, dikke kans dat door de concurrentie (independer) de premies dan fiks zijn gedaald. Bedenk: bij ORVs betalen jonge mensen veel en veel te veel premie gedurende de eerste 20-25 jaar!
2. Geen boetes / kosten bij verhuizen. Rente kunnen meenemen naar volgende huis.
3. Geen renteopslag na verlopen rentevaste periode. Die is bij veel aanbieders helaas nog steeds 0.2% Bedenk dat je bv bij 15 of 20 jaar rentevast, je vrijwel geen onderhandelingspositie hebt tegen de tijd dat je na 15 of 20 jaar van geldgever wilt wisselen. Ondanks dat iedereen dat altijd zegt. Het is gewoon niet zo. 0.2% opslag na 15 naar is 9000 extra in de pocket voor de bank!

Gelukkig....
Zijn er tegenwoordig voldoende hypotheken (mn bij banken) die aan bovenstaande voorwaarde voldoen.

En de Rabobank?
De Rabobank vind je niet terug in de overzichten bij independer. Ze publiceren hun rentes ook niet. Vervelend, want je zult daardoor echt naar ze toe moeten om hun product goed te kunnen vergelijken, bv op de independer criteria. Maak zelf de afweging of je dat de moeite waard vindt. De bancaire spaarhypotheek, de opbouwhypotheek heeft in elk geval geen renteopslag na het verlopen van de rentevaste periode, en kun je meenemen zonder kosten bij een verhuizing. Er is geen verplichte ORV en wat je spaart is van jou als je komt te overlijden (het is een spaarrekening). Rabobank kantoren schijn je niet tegen elkaar te kunnen uitspelen tijdens onderhandelingen over rente. Maar het valt natuurlijk altijd te proberen....

Nog meer over die overlijdensrisicoverzekering
Iedereen moet natuurlijk zelf weten wanneer en hoe hij die afsluit. Enkele algemene tips:
+ Opsplitsen in korte looptijden is wellicht goedkoper (de premies zijn naar verwachting over 5 jaar lager tgv concurrentie)
+ Bij korte looptijden hoort een gelijkblijvend bedrag. Dat maakt het relatief weer duurder
+ Independer geeft zeer goede deals, verschil goedkoopste en duurste aanbieder is soms factor 2.5.
+ Looptijden korter dan 5 jaar zijn soms duurder dan langer dan 5 jaar. Zie independer.
+ Verzekeren 2 personen samen is goedkoper dan 1 persoon apart
+ Een verzekering die afloopt als 1 van de 2 personen overlijdt is stukken goedkoper dan een die dan doorloopt (dat laatste is vaak niet nodig als alleen de hypotheek wordt afgelost).
+ Wie jong en gezond is heeft een superkleine kans om te overlijden. De kans dat je (bij een stel) later uit elkaar gaat en daardoor op hoge kosten komt te zitten is honderden malen groter: volgens de volkskrant is het echtscheidingspercentage in de VINEX wijk Leidsche Rijn zo'n 80%. Ja tachtig procent! Reken zelf maar uit op de website van het CBS www.cbs.nl --> statline databank wat de kans is dat iemand met dezelfde leeftijd en geslacht komt te overlijden de komende 10 jaar.  

Samenvatting: wat valt er te besparen per jaar?
+ Op je hypotheekrente: rente 0.1% omlaag = 300 euro bruto is ca. 180 euro bij 42% belastingtarief.
+ Op je spaardepot: dit hangt natuurlijk van de rentestand af, houd het op 200 a 500 euro per jaar, dit is 16 a 42 euro per maand.
+ Op je afsluitprovisie: 1% betaalt niemand. Een spaarhypotheek afsluiten kost ca 15 uur tijd, tegen 100 euro all in per uur? Dan is 1500 euro zeer redelijk, maar bedenk: er zijn dus 3 soorten provisie: afsluitprovisie lening, afsluitprovisie spaardepot en bonusprovisie. Zie www.provisieoverzicht.nl. 1500 euro provisie in 1e jaar is gelijk aan 90 euro netto per jaar, waarbij rekening is gehouden met 2% netto rendement.
  
In totaal kun je dus per maand om en de nabij 750 euro netto per jaar besparen, en goede voorwaarden bedingen, als je goed rondshopt en afpingelt. Succes!

Pas op met de 1:10 bandbreedte als je  spaardepot volpot gedurende de eerste 5 jaar
Wie ook nog een leuk bedragje op de bank heeft staan, kan ervoor kiezen om b.v. de eerste 5 jaar ca. 12,000 euro per jaar in het depot te stoppen, en dan komt uit de magische berekening van de verzekeraar dat je jaar 6 t//m 28 ineens nog maar 150 euro per maand (ipv 400 euro/maand) betaalt. De bedragen zijn hypothetisch, maar wel in de juiste orde van grootte voor een spaarhypotheek van 3 ton en een rente van ca. 5.2%. Het verkoopargument om dit te doen -en dat wordt aangevoerd door verstrekkers- is dat je zo fiscaal vriendelijker spaart dan op een spaarrekening. En dat is juist. Als sparen gedurende 30 jaar (en niet aankomen) je alternatief voor deze 60 k euri is, moet je dit vooral doen. En in alle andere gevallen niet. Om de volgende 2 redenen:

1. Je belegt het belastingvoordeel er zo uit en kunt altijd over je spaargeld / aandelen beschikken!
2. Je kunt bandbreedte problemen krijgen bij het herzien van de rente. Laat dit narekenen door je verstrekker, en zwart op wit zetten: stel je legt de rente voor 10 jaar vast. Maar als de rente na 10 jaar ineens torenhoog is, dan zal de spaarpremie automatisch flink omlaag gaan. Hoeveel, dat moet je dus laten uitrekenen. Als de spaarpremie in dit geval (hoogste is 1000 euro/maand) daalt onder de (1000/10) 100 euro, dan heb je een probleem. Je spaardepot is geen KEW meer, en je krijgt geen belastingaftrek meer. Het is ineens een hele dure (20-25 keuro over 30 jaar) spaarrekening geworden. Oppassen dus met dat volpotten! Laat altijd doorrekenen tot hoe hoog de rente mag stijgen bij herziening. Of leg de rente gewoon voor 30 jaar vast (is soms net zo duur als 20 jaar vast, een herziening van rente na 20 jaar levert vaak niet meer zo heel veel op gezien de nog korte looptijd). 

Nog meer verzekeringen
Je kunt je tegen van alles verzekeren. Inkomsten verlies tgv baanverlies, arbeidsongeschiktheid, etc. etc. Je kunt tegenwoordig zelfs een echtscheiding verzekeren. Alles is een individuele risicoafweging. Maar de verzekeraar vangt doorgaans zo'n 40% van jouw premie. Jonge gezonde mensen worden doorgaans niet snel ziek of arbeidsongeschikt, behalve als ze in de bouw werken. Maar niet als ze in een kantoor werken zoals het gros doet.  

Ik hoop dat dit allemaal duidelijk is. Ik beantwoord geen vragen, daar heb ik geen tijd voor en dat mag je lekker doen bij je hypotheekadviseur: die wordt daarvoor betaald (en zeer riant ook, dat heb je nu wel begrepen). En vergeet niet, als dank voor deze info, even op een paar advertenties te klikken, bovenaan deze pagina.